2025年政府工作报告提出：“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”作为房地产行业向新发展模式转型的关键抓手，城中村改造不仅关乎民生改善和城市更新，更是构建房地产发展新模式的重要突破口。
为深入了解城中村改造在实践中的创新做法与实施情况，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇，研究专员雷童、郭佩霖前往深圳开展专题调研，通过项目走访和座谈交流，系统梳理改造过程中政府部门与各市场主体的实践经验与关键问题，为完善城中村改造政策体系、创新实施路径提供有益参考。
调研团队通过实地走访，考察了多个拆除新建、整治提升、拆整结合类的城中村改造项目，重点关注其改造模式与资金平衡路径。
01 拆除新建、拆整结合项目
过去二十余年，深圳市涉及拆除的城中村改造项目主要通过一二级联动开发推进。在《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》出台后，演变为由政府公开选择前期服务商、做地收储后净地出让。因此，现存的城中村改造项目按启动时间划分为新旧两种模式。
调研团队分别考察了旧模式下已改造完成的南山区大冲村项目、在建的罗湖区湖贝村项目，以及新模式下刚开启拆迁意愿征集的罗湖区螺岭片区项目。调研发现，项目推进是否顺利与市场周期密切相关：上行周期完成改造及住宅销售的项目，往往能较好地实现资金平衡及良性发展；而在当前房地产市场亟待止跌回稳的背景下，城中村改造速度明显放缓，无论是拆除新建还是拆整结合项目，探索改造模式、落实征收补偿及资金平衡方案成为项目推进的难点。
【大冲村改造实现产城融合】
【湖贝村拆整结合模式拟实现历史文化保护与产业升级】
【螺岭片区项目拟通过拆除后净地出让】
02 整治提升项目
对于容积率较高的城中村物业，尤其是广深地区常见的“握手楼”，出于经济可行性和社会价值的双重考量，较多项目适合通过整治提升模式进行改造，且改造后与住房保障有较大适配性。
调研团队参观了南山区华润有巢留仙洞项目和龙华区安居乐寓白石龙项目。两项目均通过“统租改造-品质提升-长效运营”模式，创新性实现集体物业向保障性租赁住房的转型，形成具有示范效应的“微改造+大社区”更新路径。调研发现，整治提升模式亦存在实施难度，由于大多城中村房屋产权有瑕疵，改造运营方作为“二房东”的融资渠道受限、资金期限远低于经营时长，使得项目前期资金负担重、现金流回正周期漫长，影响市场主体参与城中村整治提升的积极性。
【华润有巢留仙洞项目将工业厂房改造为保租房】
【安居乐寓白石龙项目将村民持有的“握手楼”改造为保租房】
针对不同项目，调研团队与涉及政企深入探讨了堵点症结及可能的解决方案。后续，团队将结合调研成果，重点围绕金融创新、模式优化、配套支持等关键领域开展深入研究，推动城中村改造实现良性循环，助力房地产行业实现高质量发展。
