2月16日，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心、清华五道口全球不动产金融论坛2024年度理事会议在京成功举办。
中国证券监督管理委员会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。中心理事单位领导正大集团资深副董事长曹建华，万达集团高级副总裁何其聪，高和资本执行合伙人周以升，世纪金源腾云不动产总经理陈昆镇，双全集团董事局主席王伟斌，益友天元律师事务所首席合伙人唐海燕；以及专家咨询委员会委员美国威斯康星大学商学院杰出讲席教授邓永恒，泰康保险集团执行副总裁兼首席投资官段国圣，清华大学建设管理系教授刘洪玉，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹，社科院金融所研究员尹中立，美国康奈尔大学约翰逊商学院和酒店管理学院杰出讲席教授刘鹏，日本一桥大学社会数据科学研究生院教授清水千弘，长江证券首席经济学家伍戈参会交流。各位领导与专家共同听取中心工作汇报，并就行业与中心发展提出建议和展望。清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、金融MBA教育中心主任魏晨阳作工作总结汇报。不动产金融研究中心主任助理、论坛副秘书长曲悦主持会议。
【图为会议现场】
工作总结：全面打造智库核心竞争力，助推不动产金融高质量发展
魏晨阳首先以多维度数据展示了中心在政策、研究、传播、合作四方面取得的工作成绩。过去一年，中心围绕不动产行业与政策、金融循环与供给侧长效机制、房地产周期与市场均衡三大研究方向，在内参递送、课题报告、文章刊发、智库活动、行业发声等方面积极推进工作，取得多项成果。展望未来，中心与论坛将坚持贯彻服务政策与行业的宗旨，在建言献策、行业交流、理事会生态建设等方面积极探索，以智库之力筑牢行业根基，推动不动产金融高质量发展。
【图为魏晨阳作工作汇报】
理事单位：聚焦行业动态，立足行业实践，建言中心发展
中心及论坛理事单位领导围绕盘活存量资产、优化公募REITs政策、发展康养地产等话题，对行业形势展开分析，并为中心后续工作重点提供方向性建议。
【图为理事单位领导发言】
周以升认为，中心作为承上启下的研究机构以及政策、理论和实践三者兼顾的智库，应坚持抓住真问题，给出真办法，推动真落地，对房地产和不动产领域最迫切的问题积极进行回应，提供切实的思路、建议和方法。中心过去在房地产政策建议、纾困、公募和私募REITs、不动产私募投资基金、土地年限续期等领域都有很多宝贵成果。未来，建议持续深耕行业，发挥金融和产业兼顾、研究和实践并重、国际和国内打通的优势，推动中国不动产金融生态的建设。
王伟斌指出，随着人口老龄化和银发经济的兴起，康养地产正从传统的开发模式向健康服务增值模式转型。他认为，康养地产作为医疗、养老和护理产业链的载体，应深入挖掘这三者的结合点，并形成自身产业特色，以推动行业的全面发展。王伟斌建议中心可加强对这一新兴领域的专项研究，以促进康养地产与产业更深层次的融合与创新。
陈昆镇为中心工作提供两大关注重点：第一，关于存量资产盘活，他建议中心通过走访调研，与企业开展深度交流，结合企业开放的真实运营数据与案例，梳理核心诉求清单、导入智库资源、助力精准施策。第二，关于不良资产处置，他指出在预期下调趋势下，部分资产持有方出售意愿增强，市场上出现了更多的价格合适的资产，今年或将迎来不良资产的交易窗口期。他建议中心借助专业资源与研究成果，为不良资产处置提供有力支持与政策建议。
唐海燕指出，公募REITs需顺应两大趋势：上市流程方面，目前REITs上市的审批链条较长，若改为注册制可提高发行效率，促进市场快速扩容；底层资产方面，应关注新基建特别是数据中心的快速发展，顺应国家政策。而在生态构建方面，不动产的全产业生态链构建还需要各领域机构、专家通力合作，期待更多不同领域的机构通过中心的平台发声献策。
专家咨询委员会：研判趋势与挑战，为推动行业变革建言献策
中心专家咨询委员会由多位海内外知名专家学者组成，与会委员从宏观政策、房地产行业纾困、持有型不动产资产管理等方面进行深入分析，并建言中心发挥自身独特优势，关注政策与市场紧迫性问题，统筹宏观和微观视角。会上，肖钢主席向中心新聘任的专家委员伍戈颁发聘书。
【图为专家咨询委员会委员发言】
段国圣指出，随着中国固定收益利率的下降，寿险公司面临重大挑战，特别是长期产品的资金覆盖问题。他认为，物价指数的变化对中国宏观经济影响深远，也会直接影响市场参与主体，其中不动产和制造业是关键因素。段国圣还提到，深度求索等AI技术的发展可能对数据中心等持有型不动产的需求带来潜在影响。
刘洪玉表示，破解房地产困局需构建多方协同机制，尤其在流动性承压阶段更需强化金融供给侧改革。他认为，市场止跌核心在于恢复供需自主调节功能，推动金融工具创新，以实现"价稳量稳"双重平衡。刘洪玉对了中心一年来的工作成果给予肯定，并为未来的研究重点提出了建议。
秦虹指出，存量时代下，探索持有型不动产资产管理的转型路径是行业发展的核心议题。当前国内对非销售、非住宅类持有型不动产的研究仍显不足，该领域面临土地年限限制、税费政策缺失及Pre-REITs等金融工具支持不足等亟待破解的瓶颈问题。秦虹建议中心应充分发挥金融与不动产结合的独特优势，聚焦持有型不动产领域的政策创新与理论突破，为行业转型和国家扩大内需战略提供有力支撑。
尹中立指出，经过20多年的房地产市场高速发展，中国积累了大量存量资产，在低利率的环境下有稳定现金流的资产配置需求上升。参考美国REITs市场的规模，中国REITs市场潜力巨大。为REITs的发展提供了难得的历史机遇。尹中立建议中心充分发挥专业优势，持续深化REITs制度建设研究，为不动产金融创新和行业高质量发展提供有力支撑。
伍戈表示，当前不动产金融研究要统筹宏观和微观视角，既要为政策制定提供宏观指引，又要切实回应微观层面企业和民众的实际需求。伍戈认为，尽管技术进步显著提升了供给端效率，但也对更有力的需求端扩张提出了更高的要求。伍戈强调，地产市场的稳定是经济稳定的重要基础，建议政策着力促进房地产止跌回稳，以推动经济全面回升。
三位海外专家委员以线上形式进行分享，针对美国商业地产市场发展与挑战、日本房地产泡沫的经验总结等话题作深入解读。他们建议借鉴国际不动产金融发展经验，为中心相关领域研究提供参考。
邓永恒认为疫情后美国商业地产市场在温和增长的同时或将面临挑战。美国约五分之一的存量商业地产按揭贷款将在今年到期，这些存量贷款多为3至5年前低利率环境下发放，如今随着美国高利率的持续，这些贷款的再融资成本的大幅上升，可能导致企业和中小金融机构面临流动性危机，甚至破产风险。他指出这一挑战与国内部分房企现金流压力类似，建议中心在如何应对结构性、周期性按揭违约风险方面展开进一步研究，为中美不动产金融市场提供理论与实践参考。
刘鹏指出，资产证券化角度，中国商业地产市场潜力巨大：美国REITs以持有和管理商业地产为主，总市值约为住宅开发商上市公司总市值的10倍，这意味着，未来中国包括REITs在内的资产证券化市场仍有广阔的空间。持有型不动产角度，全球商业地产受电商和AI技术影响，正在经历结构性调整，数据中心等新兴资产类别的投资需求持续增加；同时，商业地产逐渐形成“酒店化”趋势，不再依赖传统的长期租约，而是更加注重灵活的租约和精细化的增值服务，推动行业向更加灵活、高效的模式转型。
清水千弘分享了日本房地产市场历史经验与现状。他指出，近十年来，日本不动产市场整体呈现上涨趋势，资产价格和净营业收入增加，资本化率下降。然而疫情后市场有所分化，住宅价格持续上涨，而办公和物流资产价格开始下滑。清水回顾了20世纪日本由工业用地、住房及商业地产需求驱动的三次房地产泡沫，并对比日美地产泡沫恢复速度的差异。他认为，日本政策反应迟缓的主要原因是缺乏有效的房地产价格指数体系，导致政府和金融机构难以及时评估市场状况并采取应对措施。为此，日本在21世纪初开始系统构建房地产价格指数体系，为房地产市场监测和政策制定提供重要依据。
本次会议还特别邀请Corebridge金融（美国国际集团AIG前寿险与退休金部）首席经济学家兼战略主管莫恒勇，围绕“2025年美国宏观经济和全球宏观变局”进行专题分享。他指出，特朗普政府的核心政策，如去全球化、赤字税收减免、政府效率提升、遣返非法移民及去监管，可能对美国经济增长和通胀产生复杂影响。关税政策作为特朗普的重要工具，旨在减少贸易逆差并重整全球供应链，这可能影响国际贸易与通胀。总体而言，2025年美国在居民财务和科技投资等方面的基本面相对强劲、企业情绪积极，经济或将温和增长。然而，特朗普政策的实施可能加剧全球贸易不确定性，值得关注对中美关系的长期影响。
会议总结：联结宏观决策与微观实践，打造专业且聚焦的智库
肖钢主席作会议总结发言，对中心和论坛的工作成绩给予高度肯定，并对未来的研究方向提出四点建议。第一，研究应紧密结合实际，注重实证调研，搭建宏观决策与微观实践之间的桥梁，提供智库力量。第二，研究要发现行业中真正的关键问题，并以此为核心有效推动研究工作。第三，研究工作应专注于特色领域，特别是与金融紧密结合的持有型不动产创新实践，这是当前亟需深入研究的重要方向。第四，应积极推动行业最佳实践的推广和落地，通过实际案例和实践成果，促进政策和行业变革。
【图为肖钢作总结发言】
张其光会长也表示，当前房地产行业面临着资产与资金顺畅转化、实现金融循环的挑战，具体包括行业过度依赖短期债务融资、房地产价格尚待止跌以及存量资产转化面临困境等问题亟待解决。张其光强调，未来应推动债务结构向权益融资转变，探索房价的底部区间和价格变化的分担机制，厘清存量资产的未来用途，进一步推动行业转型升级。张其光鼓励中心发挥智库力量，为宏观决策提供微观支撑，为微观部门提供宏观指导，推动宏观与微观部门的有效互动，提出实际可行的解决方案。研究重点可包括盘活存量资产、应对老龄化与城市化挑战，以及金融、税收、土地等制度改革。
【图为张其光发言】
