保障性租赁住房作为住房建设发展中的重要组成部分，对促进我国房地产行业高质量发展、构建新发展格局具有关键意义。当前，我国保障性租赁住房市场仍面临供给不足、专业机构缺口、金融支持亟待完善等问题，保租房REITs的推出及发展将有助于解决上述痛点、难点问题，有望推动我国租赁住房市场高质量发展。
近日，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心（以下简称“中心”）前往深圳市人才安居集团（以下简称“安居集团”）调研其保障性租赁住房建设运营模式，并结合其实践，就我国保租房REITs未来发展进行深入探讨。本次调研由清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳带队；第十三届全国政协委员、中国证监会原主席肖钢全程参与并给予专业指导；安居集团相关领导陪同调研、介绍情况，并与调研团队进行交流座谈。
【图为调研座谈现场】
调研团队首先参观了安居微棠元芬村城中村改造项目。安居微棠作为深圳市城中村住房租赁社区运营服务商，把握民生和经济双重属性，坚持“增供低价、长期微利主义”的原则，与“微利可持续、全链条服务”的经营理念，重点为新市民、青年人提供“小户型、高品质、便捷化、可负担”的保障性租赁住房。该项目作为首批城中村综合治理项目，在运营管理、租金收付、社群营造等方面持续创新，为全国同类项目提供发展思路。肖钢主席高度评价安居微棠微利、可持续、拓展增值服务的市场化运营思路，对其在提升社会治理水平、强化社区文化建设等方面发挥的作用也给予充分肯定。
【图为调研团队参观安居微棠项目】
在座谈环节，安居集团总经理唐绍杰首先介绍了安居集团情况。安居集团作为深圳市从事保障性住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，保障性住房专营机构，已搭建“保障性住房建设筹集、运营管理、住房租赁、住房金融”四大平台及全链条一体化运作体系。同时，集团尝试构建从Pre-REITs基金、类REITs到公募REITs全周期资本运作模式，并持续探索保障性住房“政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作”的可持续发展模式。截至2023年9月，截至2023年9月，集团累计开工94个项目，涉及房源11.6万套；累计筹建保障性住房24.7万套，供应8.7万套，约占全市总量的1/3，发挥了深圳市保障性住房筹建主力军作用。
【图为唐绍杰作发言分享】
安居集团董事长赵宏伟进一步指出，集团初步形成了“一体两翼、双轮驱动”高质量发展格局，打造保障性住房产业集团这一主体，坚持“金融+科技”两翼齐飞、“新建+改造”双轮驱动。在金融层面，集团已打通保障性租赁住房REITs的发行路径；在科技层面，创新实施建筑工业化、智能化与低碳化，利用装配式建筑、机器人装修等实现建设快速落地。目前，集团积极探索经营收益权REITs发行的可行性路径，以实现城中村改造可持续、高质量发展。
【图为赵宏伟作发言分享】
清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳从中心研究成果、会议交流及协同学院人才培养三方面做了详细介绍。他指出，中心作为清华五道口的院系级科研机构，长期进行不动产金融政策理论和行业研究、案例研究，持续与业界学界展开广泛、高水平研讨交流，在推动不动产金融领域政策改革完善和最佳实践探索方面，发挥着积极、重要的作用。同时，中心长期针对公募REITs、住房保障体系、保租房REITs等展开深入研究，已积累了一定的研究成果。魏晨阳进一步表示，清华五道口与安居集团，在完善我国保障性租赁住房体系、推动保租房REITs高质量发展等方面具有极大的研究合作空间。
【图为魏晨阳作发言分享】
随后，安居集团副总经理朱大华、财务总监汤卫忠、龙华区民治街道办党工委委员（原安居集团战略研究部负责人）刘永元等针对当前不同类型的保障性租赁住房项目发行REITs的痛点难点、以及REITs政策优化建议等方面展开了进一步探讨。
高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升针对相关问题回应道，当前城中村新市民、新青年住房问题较为突出，保障性租赁住房建设意义重大，安居集团的运营及发展模式值得行业借鉴。此外他指出，构建租赁住房领域的完整金融体系有助于带动完善相关产业、税收与财政政策，实现市场良性循环发展。未来，随着金融工具、保障性租赁住房与运营商之间的匹配机制不断完善，保障性租赁住房的商业模式有望形成闭环。
【图为周以升作发言分享】
第十三届全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢作总结发言。他首先对安居集团在保障性租赁住房领域的创新举措与精细化运营模式表示高度肯定，随后重点围绕租赁住房REITs发展提出建议。肖钢主席表示，公募REITs是盘活存量资产强有力的工具，对于增强资产运营活力和效益，促进国家经济整体好转均具有重要意义。当前我国公募REITs逐步进入常态化发行阶段，重要任务之一是培育成熟的REITs项目并逐步规范相关政策制度。同时他指出，当前我国租赁住房市场整体供给小于需求，一方面需要完善租赁住房政策体系，另一方面应构建租赁住房从Pre-REITs到公募REITs的金融闭环，制定、完善与保障性租赁住房市场发展水平相适配的政策与金融体系。
【图为肖钢作总结发言】
清华大学五道口金融学院与安居集团在学术研究、人才培养、会议活动等领域达成合作共识，未来将展开全面合作，更好支撑和服务保障性租赁住房市场以及不动产行业的高质量发展。
