导读：
10月25日，清华五道口全球不动产金融论坛召开“2024年三至四季度不动产行业回顾与展望闭门研讨会”，聚焦近期促进房地产市场止跌回稳的政策“组合拳”，重点探讨房地产均衡指标，以具体数据判断行业所处周期阶段、检验政策效果，提出政策优化建议。会议总结：近期政策支持一定程度提振了市场信心，止跌回稳初显迹象；但市场整体仍处于失衡状态，完成周期修复需要重构供需均衡。为此，市场与政府应协同发力，重点解决预期引导、存量消化、房企化债等问题，支撑来之不易的信心。
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。平安证券首席经济学家钟正生、奥陆资本CEO兼CIO蔡金强、中指研究院指数研究部总经理曹晶晶做主题分享。
来自远洋集团、世纪金源集团、建行研究院、中金公司、高盛、高和资本、中信建投证券、益友天元律所、鼎信长城、戴德梁行、深高投资、国家金融与发展实验室、中国房地产报等30余位领导专家参会研讨，会议由清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、清华大学五道口金融学院金融MBA教育中心主任魏晨阳主持。
【图为会议现场】
主题分享：政策提振市场信心 止跌回稳初显迹象
蔡金强分析了新政对房地产市场止跌回稳的影响。他指出，9月和10月的新政确立了房地产市场止跌回稳的主线，但政策力度仍待加强。从市场反馈看，地产销售方面，10月的成交量呈冲高回落态势；房价方面，一线城市房价出现了止跌回稳的迹象，但其他线级城市房价的止跌回稳还需时间；收储方面，目前资金启用量较小，且政策受益者主要为地方政府和城投公司，而包含央国企和民企在内的房企参与程度相对有限。从支持力度看，目前投入的资金对于市场修复仍显不足，建议未来1-2年内投入十万亿级别的资金，并重点关注保交楼问题，建立中央层面的收储部门以统筹去库存，并加强对重点房企的扶助力度。
曹晶晶指出，在销售市场方面，新房销售前三季度市场整体较为低迷，“以价换量”仍是二手房市场主流。但在政策支持和房企营销的推动下，国庆期间新房销售表现超预期，10月以来重点城市的新房和二手房网签量显著提升。在土地市场方面，增量政策效果尚未传导至土地市场，土地市场整体仍较为低迷。在政策方面，近期出台的多项利好政策措施，短期内有效提振了市场信心和居民置业意愿，但持续性仍有待观察，同时当前政策在房企融资支持等方面有进一步优化空间。展望未来，曹晶晶认为，政策支持有利于提振市场信心，预计四季度新房销售将迎来边际改善，短期内核心城市房价跌幅有望收窄，但要实现房价止跌仍需推动供求关系改善。
专题研讨：周期修复至关重要 存量消化与房企化债举措待优化
（一）不动产市场仍处于失衡状态 周期修复需重构供需均衡
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇认为从国际百余年历史经验的长期视角看，房地产实际回报率与股票相当，且波动率低于股票和债券，是回报与风险俱佳的资产类别。具体到当前下行周期阶段，市场上缺乏关键的均衡指标，来帮助判断市场所处周期的位置。郭翔宇通过引入用户成本模型，探讨了租金收益率、房价预期增长率与各持有成本项的关系，得出当前中国房地产市场可能存在一定失衡，指出可通过进一步降低利率、改善市场预期以及个税减免等政策工具助力市场止跌企稳。
高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升指出，国际经验表示，在住宅市场的调整期，租金收益率是衡量市场稳定的重要基准。研究表明，租金收益率对租金/收入以及资产价格的预期增长率敏感性极高，预期的微小变化将会给均衡的租金收益率带来重大改变，从而引起价格的乘数性而非加减性的波动。因此，管理预期、增加信心、减少参与者的风险厌恶情绪、增加市场主体的积极性是周期重建的命门。
即使在降房贷利率、降首付比例等政策刺激的背景下，目前需求端仍然存在预期不足的问题，主要原因在于，一是房价下跌带来的信心不足导致二手房供应增加、需求减少。中信建投证券房地产及建筑行业首席分析师竺劲表示，当前核心城市聚集的城镇化第二阶段背景下，一、二线城市的房价表现对于市场止跌回稳至关重要。多位专家认为当前一、二线城市房价普降的背景下，居民信心普遍缺失，市场对未来房价预期普遍低迷，高位套现行为开始出现，二手房供应量的增大，进一步影响市场信心。二是购房者对新房的延期交付、烂尾或者质量等问题存在担忧，导致居民普遍预期不足，观望情绪仍在延续。综上，基于居民家庭财产与房地产的紧密联系，鼎信长城投资管理集团有限公司董事长章华认为，随着近几年房价下行，居民部门的资产负债情况有所恶化，一定程度导致社会消费和经济增长后劲不足。因此，如何改善居民预期、消化庞大的房地产存量，不仅是行业挑战，更关乎国家重大民生决策。
为解决需求端预期不足的问题，后续可重点在三方面持续发力：一是重视需求端措施的优化。旭辉集团总裁办主任兼战略部负责人宁静鞭表示，当前市场仍处于深度调整阶段，政府可能需要采取更大力度的需求端政策措施，如进一步降低利率、购房退税政策等，以推动市场信心的恢复。二是积极管理房价预期。竺劲表示，解决楼市难题的关键在于房价预期，建议关注一线城市某些区域的房价上涨产生的财富效应，可有效激发市场活力。三是保交房政策的深化推进能够降低居民购房风险，或将成为提振需求的关键。中国建设银行研修中心产业研究团队处长方磊针对新房烂尾问题的预期管理，建议由政府牵头设立保交房政府性担保机制，作为房地产新旧模式转型过渡期的紧急安排，化解行业主体信用丧失的问题，同时有助于将复杂的居民与企业间的交易转化为机构间的交易，从而降低交易成本，保障各方利益。
（二）消化存量关键在于引导预期 市场与政府需协同发力
在市场供需失衡、房价持续下跌的状态下，需求端政策效果在边际递减，后续可将供给端消化存量作为下阶段发力的重点。中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光指出，当前房地产行业面临最关键的问题就是如何有效化解在市场高速发展过程中积累的存量资产，因为存量资产不仅影响着市场的供求关系，还直接关系到银行端资金安全与房企资金链。针对高库存问题，具体而言，一方面，宁静鞭认为，当前房企高库存问题的结构性问题日益凸显，房企非住宅、车位等非核心资产去化压力不断增大；另一方面，高盛大中华区研究联席主管和房地产板块研究主管王逸表示，中国房地产周期正在经历供给结构变化，二手房供应增加带来了更大的市场供给不确定性，增加了供需平衡的新挑战。
张其光表示，消化存量应当重点解决以下五大关键问题：一是哪些存量资产适宜收储，收储土地与收储房产之间是否存在优先级？二是谁来收储效果更好，是地方政府还是中央政府？三是收储的价格如何确定，尤其是房产价格的确定？四是收储后的房产使用用途是否需要调整以及如何调整？五是未来如何偿还收储资金？多名专家认为，房屋收储后应阶段性用于保障性租赁住房，不再挤占房屋销售市场；同时，应当积极探索推进估值相对简单、可操作性强的存量土地回购。远洋集团执行董事、战略及投资委员会委员、执行总裁王洪辉建议中央政府在房产和土地收储领域提供更多支持，其中优先收购房产，缓解地方政府的财政压力。王逸建议中央政府应进一步扩大再贷款支持规模，以满足收储政策对优化市场供需关系的预期。竺劲认为，通过局部收储等措施可以稳定房价，从而对整个市场产生示范效应。周以升表示，在消化存量过程中，单靠货币政策效果有限，应将政策支持与市场机制相结合。借鉴2008年美国次贷危机，除了政府直接注入流动性外，通过引导黑石、喜达屋等市场化机构参与收购困境资产，提供REITs等配套融资工具，有助于加快市场筑底企稳。而日本则相反，微观主体僵化是日本出清周期漫长的重要原因之一。周以升指出，当前市场观望情绪严重，政策应明确方向以支撑来之不易的信心，因此建议，第一，应大力鼓励产融结合的资产管理机构的发展，同时在负债端给予国有机构和市场化机构同等的足够支持；第二，政府可建立纾困的引导性股权母基金；第三，放开公募REITs市场，提供通畅的退出通道，将会大大增强市场化力量的信心。
（三）房企化债问题仍突出 多措并举助企穿越周期
目前房企和地方政府都面临严重的债务风险。王逸认为房地产行业的化债压力显著，实现市场化解债务的前提是房价企稳，因此亟需政策提供进一步支持。王洪辉指出房企端，受房价下跌的影响，房企资产价值缩水，而资产周转速度变慢带来融资成本上升，使得许多公司甚至整体行业面临资不抵债的困境；政府端，地方政府的较大部分收入来源于土地市场，房企拿地减少使得地方财政收入下降，在支出未减少的情况下，将对经济产生更深层次的影响。宁静鞭指出房企国内债务刚性兑付仍然明显，大部分央国房企明年需偿还大量债务，较今年增加明显，信用风险进一步增加。
为助力房企化债，可重点从债务重组和流动性支持两方面着手。一是创新债务重组方案。宁静鞭建议推出创新性债务重组方案以解决国内信用债问题，可以参考海外市场化债经验。方磊建议房地产企业债务重组应从可操作性出发，避免过度依赖债务融资，进而加剧企业偿债困难。理想的方式应是在债务重组后注入资本金，同时结合政府注资与增信措施，从根本上解决行业资本金匮乏问题。王洪辉建议向五大AMC公司增资，积极发挥资产管理机构的化债作用。二是给予房企必要的流动性支持。宁静鞭建议，一方面，优化税收政策，如降低预售房产税收预缴比例、调整滞纳金比例等，减轻企业财务压力；另一方面，持续刺激市场需求，如实施加快收储等，缓解库存去化压力，并推动大宗交易以增强企业资金流动性。部分专家认为，帮助优秀房企穿越周期并存活下来是当前房地产救市的关键，建议尽早提供顶层流动性支持，恢复部分存在危机但相对优质企业的信用债发行。
最后，肖钢主席进行总结发言，并对止跌企稳的内涵谈了自己的理解与看法：目标导向上，需要实现供求关系的基本平衡，严控增量优化存量，从而达到房地产价格的基本稳定。实施节奏上，市场止跌回稳或将需要一定时间，是一个动态的过程。政策重点上，主要着力实现重点城市的基本稳定，不同线级城市是会存在差异的。肖钢在汇总与会嘉宾对政策力度问题讨论的意见时说，大家普遍认为，当下政策力度或许还不足以解决问题，需要根据市场实际情况适时加码，并要把市场和政府的力量结合好。
