7月12日，清华五道口全球不动产金融论坛召开“2024年二至三季度不动产行业回顾与展望闭门研讨会”，聚焦近期房地产政策影响与市场走势、探讨消化存量房产路径，分享多角度行业观察，提出政策优化建议。
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。第十三届全国政协委员、中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会名誉副会长张其光出席会议。野村证券首席经济学家陆挺，博枫房地产业务董事总经理杨毅文，中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶做主题分享。
来自建行研究院、建信住房租赁基金、世纪金源集团、首钢房地产、鑫苑集团、高和资本、益友天元律所、鼎信长城、鼎晖投资、鼎诺投资、广西白武士等20余位领导专家参会研讨，会议由清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、清华大学五道口金融学院金融MBA中心主任魏晨阳主持。
【图为会议现场】
主题分享：政策效果初显、持续性有待观察，保交楼与创新模式是关键
陆挺对中国房地产市场的当前形势与未来趋势进行了深入分析。他指出，在疫情之后，中国经历了与其他经济体不同的经济走势，关键在于房地产市场的低迷对宏观经济的复苏产生了显著影响。陆挺表示，当前房地产市场自我复苏的困难程度远超预期，主要体现在三个与销售相关的下降螺旋：房价、保交楼和地方财政。房价下降使得居民失去购买意愿，保交楼问题影响新房销售，地方财政收入减少影响地方中产阶级人群收入抑制销售，这三重螺旋叠加形成负向循环。
陆挺指出，目前中国房地产市场已经超调，需要中央政府的进一步介入破局，相比于收储，保交房是最为有效的政策措施。保交房不仅是重建市场信心的关键，也是激发市场需求、改善地方财政的重要途径，同时也是构建我国保障房体系的契机。他建议通过中央财政资金与政策设计的结合，有效解决保交房问题，从而促进房地产市场平稳健康发展。
杨毅文指出，各类不动产业态呈现分化态势，商业地产从经营管理角度是一条非常具备韧性的赛道，通过主动管理与客户需求变化匹配起来，疫情后各维度指标迅速恢复；物流地产表现从地理空间角度有所分化，华南地区因为是重大出口基地表现较为优异，华东与华北地区市场压力较大；高端长租公寓市场具备较大的存量资产盘活潜力。
杨毅文认为应重点关注新模式中的两个方向，一是城市更新，通过对老旧项目进行收购改造实现收益的提升，但仍存在土地年限延长、用途变更等难点问题。二是不动产证券化，REITs是其中十分重要的工具。但目前中国公募REITs还没有拓宽至办公领域的盘活，土地年限问题也限制了许多优质资产入市，期待私募REITs在办公领域的盘活和公募REITs的进一步扩容。
张宇、曹晶晶分别对2024年二至三季度房地产市场进行了全面回顾。张宇指出在“稳需求、保交楼、稳信用、新模式”的四维政策支持下，房地产行业总需求阶段性平稳，持续性待观察。成交量方面，年初以来新房市场不及预期，典型城市和房企的销售面积下降；二手房延续韧性表现，在总成交面积中占比逐年上升，但近期的需求端政策优化或仅触发短期成交量脉冲。房价方面，上半年房价整体下行，头部城市价格略趋稳，房价拐点或须以供求关系改善为前提。供给端，新房市场正处于主动去库存阶段，二手房市场的挂牌去化周期承压。在需求端政策空间有限的背景下，建议进一步放开限购、限贷政策，进一步降低房贷利率，加快收储政策落地节奏并增加资金投入，施行及时有效的财政、货币政策助力基本面寻底，推动市场企稳回升。
曹晶晶指出，“517新政”（以下简称“新政”）落地后上海、深圳、杭州等核心城市市场有所好转，但持续性仍待观察。关于需求结构，上半年京沪低总价二手房成交量同比增长，部分刚需开始入市；新房市场高端改善产品成交回升，但需关注下半年需求支撑不足的情况。另外，当前库存压力接近历史高位，在市场销售尚未明显好转情况下，下半年去库存政策落实尤为关键，建议关注以下方面：第一，收储用作保障性住房有资金潜力，须关注收购价格、当地实际需求量、户型面积匹配等因素，实现收益平衡；第二，国企收旧换新通过居民参与带动市场，部分城市取得一定成效，但整体效率或弱于直接收储模式；第三，应加大存量商办盘活力度，建议积极探索改租或收回土地、更改规划等方式。
专题研讨：政策力度仍需加强，资产盘活仍有优化空间
一、市场现状及发展趋势：政策力度还需不断加强，建议从预期管理、利率调整、主体信用管理等角度进一步发力。
中国建设银行研究院副院长宋效军就房地产市场发展趋势、降息空间、未来政策重点三方面展开分享。在房地产市场发展趋势方面，他指出判断房地产市场危机是否到来的关键依据在于房价降幅，目前市场去库存压力大，需要加强房地产的预期管理，稳住市场价格。在降息空间方面，他指出当前房贷利率已经进行了较大幅度的调整，下阶段利率可能还有调整空间，但应重点关注市场利率的调整。在未来政策重点方面，宋效军表示政策支持房地产市场发展还需转换新思维，如在个人住房抵押贷款的法律责任、民营房企抵押问题、房地产与土地产权年限等方面还有进一步优化调整空间。鼎信长城投资管理集团有限公司董事长章华指出，当前亟需更大力度的政策措施来应对此轮房地产危机。章华认为，政策制定应基于对风险的深刻认知，并系统全面地评估稳定房地产市场所需付出的代价，从而进行针对性的宏观调控，避免房地产行业进一步拖累经济。他建议中央政府采取更主动的措施来稳定市场，同时具有更加系统性的观念和策略，确保政策措施的有效性。世纪金源集团腾云筑科公司助理总裁李军涛表示，新政后市场活跃度有所提升，但由于市场预期、二手房市场影响等因素，整体成交周期有所加长。北京首钢房地产开发有限公司总经理韩俊峰分享了市场的两个分化，即当前房地产市场在城市之间和城市内部均存在分化。韩俊峰提出两点建议：第一，建议控制低效土地和刚需盘的供给，可以加速存量的去化，同时可尝试通过房贷利率由政府部分贴息等政策进一步刺激需求；第二，建议针对新一代购房主力，加强产品创新、服务提升和科技应用，进行未来住宅、写字楼和商业区的全方位革新。北京鼎诺投资管理有限公司董事长张志军从房企发行的信用债出发，针对主体资金流动性不足引发债券多次展期的问题，提出这将阻碍债权人的权益得到有效保障，影响产品在债券市场的流通性，提升房企未来融资的难度及成本。亟待政府出台针对性的政策，建立健全面向债权人的保护机制，多措并举为房企纾困，助力投资人实现良性退出、房企融资实现有效循环。
二、存量资产盘活：土地年限、REITs扩容、城市更新等领域的突破是关键。
建信住房租赁基金总裁卢刚对存量资产盘活存在的问题提出如下建议：第一，推动解决土地年限到期续期问题，防范土地低效流转、占用，促进资产交易、REITs发行及扩募等领域健康有序发展。第二，建议改革国资考核机制，降低企业按市场价值转让低效资产的难度，助力国有资产存量盘活及流动。李军涛认为，当前市场中部分目标人群明确的特色项目仍然存在一些投资机会，如特色康养项目。他表示十分期待未来公募REITs能够进一步扩容至办公领域，这对于盘活该领域的存量资产具有重要意义。江苏益友天元律师事务所高级合伙人、城市更新与不动产部负责人潘晓辉从实操层面出发，指出土地年限的限制是城市更新中阻碍项目推进的常见难题之一。大量优质的老旧项目在更新改善后可获得相当规模的价值提升，但土地剩余年限较短、土地到期后的政策尚不清晰，往往就会导致那些依赖长期运营来回收投资的优质更新方案无法落地。很多专业从事城市更新的开发机构大多对该类资产持观望态度，使得资产盘活进度缓慢。潘晓辉建议统筹规划顶层设计，为地方政策法规的修订开辟通道，充分释放城市更新赛道的市场潜力。
高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升针对房地产市场的健康发展提出政策建议，一是将政府救助与市场化力量相互结合，建议政府建立权益型的纾困引导基金，吸引更多市场化力量参与资产收购，提高资产出清的效率和透明度。二是土地年限问题应尽快解决，以提高不动产资产的流动性和市场效率。三是拓宽公募REITs的准入范围，吸引更多资产进入REITs市场；特别地，应该给与纾困项目进入REITs市场的优先准入；同时准许专业投资机构直接发行REITs，如此市场化力量才有积极性进入。
三、保交楼与收储：政策与市场保交楼深度融合，优化收储规模及利率。
广西白武士重整管理有限公司董事长王少华以《破产管理人视角下的房地产终局模型》为题进行分享。王少华表示，当前解决保交楼问题有政府主导的庭外重组政策性保交楼和法院主导的破产重整市场化保交楼两条路径，并指出未来两者的深度融合是大趋势。而3000亿支持城投启动的存量房收储政策促进了两者的深度融合。他认为绝大部分的烂尾楼盘都可以通过破产重整+城投接盘完成续建，再通过控制供给主动做市实现去库存，留一部分通过市场化方式跟既有的需求匹配去化。他还认为按照这个模式，大开发时代即将结束，大运营时代即将到来，新旧转换间有相应的机会。卢刚认为，应解决新政的穿透性、传导性问题，建议政府在收储政策框架内下调再贷款利率并延长期限，在盘活存量土地18条措施框架内解决土地剥离、用途转变等环节的具体执行问题，以增强政策与市场实践需求的衔接。周以升也表示，当前的存量住房收储的专项贷款政策还有进一步的优化空间：可以提供更大规模的资金、更低的利率和更长的债务久期；如果能够转为短期内限制销售的保障性租赁住房而非短期便进入市场销售，更有助于减少对市场的干扰，促进市场稳步恢复。
