2022年上半年，为稳定房地产市场预期，住房需求支持政策频出，需求侧流动性条件逐步宽松，房地产销售市场初显底部企稳迹象。然而，近期多地出现购房者停贷现象，社会舆论影响较大，主体信用问题再次浮出水面、亟待解决。在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日召开“2022年二季度不动产形势回顾与展望”闭门研讨会，梳理分析国内房地产市场整体态势和发展趋势，聚焦稳定楼市的各项政策及其效果，并针对保交楼与促进行业健康发展提出政策建议。
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢出席会议、听取专家发言并参与研讨，清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议，多位行业专家分享观点并展开讨论。
【图为会议现场】
着眼行业总体形势，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，上半年地方政府推地缩量明显，拿地企业仍以央国企和地方国资为主。政策优化叠加疫情影响减弱，二季度销售边际改善，但7月市场活跃度有所下降。受基本面和信用风险双重压制，新房市场各项投资指标暂未好转。贝壳研究院市场研究组负责人唐瑄指出，受房贷支持政策频繁发力影响，5月贷款额与二手房交易额的占比已回升至上年同期水平，6月成交量超过3月达到上半年高位。强二线城市在需求基本面和政策支持力度双因素影响下率先修复，杭州、成都等强二线城市改善需求加速释放，而政策未松动的京沪房地产市场在疫情扰动后刚开始启动修复。
针对相关政策效果，中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇指出，当前金融政策较为充分，行业政策正在发力，企业信用政策仍待加强。房企信用底尚未扭转，年内房地产行业信用债到期压力较大，预计在三季度到达高峰，展期债券也将迎来兑付高峰。在房企信用风险频发背景下，主流机构风险偏好下降且一致性较强，新增融资更加向优质企业聚集，出险企业和中低信用企业的资金链问题难以解决。建议加强长期资金和有风险处置经验的机构进场，强化房企融资监管政策支持，加快出险房企债务重组节奏，尽快盘活资产变现。
针对企业债问题，国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真进一步指出，要加深对企业隐形债务的认识，了解企业经营及财务的真实状况，辅助监管部门更好监督管理市场秩序，推动市场信心修复。他在会上简述了非并表明股实债的判断标准，并重点介绍了合联营公司明股实债估算方法、估算结果以及个案分析等。北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯也谈到，土地出让收入下滑影响城投债务覆盖能力。多达21个省份1-4月土地出让进度不及全年预算的1/4，按目前的土地出让水平计算，共有94个城市的2022年土地成交价款与2022年发债城投应付有息负债利息的比值低于100%。同时，房企债务违约现象已经蔓延为行业群体性现象，债务二次展期导致市场矛盾更加激化，应时刻警惕风险传导扩散至整个产业链条及其他主体，甚至是其他行业。
在专题研讨环节，参会领导与专家围绕近期的“停贷事件”进行深入讨论。会议认为必须迅速解决当前主体信用问题，并就积极调动政府资源、加快房企债务重组以及组织引导资产管理公司（AMC）类的长期资金进场等几个方面提出了政策建议。
北京市中伦律师事务所合伙人李宁认为，停贷现象终将引发多输局面，宏观层面应以“稳民生、保交楼”为主要核心，涉及保交楼的资金问题或可参考共益债模式，引入资本使项目复工续建。此外，他也提及，可以考虑一定程度允许购房人暂缓还贷，缓和当前的社会矛盾。
蔡真指出，停贷事件频发，应尽快解决主体信用问题，在处置出险项目的同时为主体注入政府信用，稳定合理住房需求释放，保交楼保民生。李凯也提到，解决停贷的突破口是主体信用修复。需从中央政府层面牵头，由银行端和资产管理公司等金融机构具体实施，提供出险项目的信用担保及复工续建资金，达到物理分割、精准处理，尽快平息社会舆论，修复房地产业市场信心。
中国建设银行研究院副秘书长宋效军表示，当前应管控增量、维持存量，住房抵押贷款利率仍有下降空间，政策工具依然有较大空间发力维护市场稳定。此外，针对出险企业，应加大破产重组力度，成立专门机构进行统筹规划，并通过引入资产管理公司增强企业信用，加快出险项目的出清速度。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、不动产金融研究中心创始理事单位高和资本执行合伙人周以升总结道，为了实现“保交楼”，需要充分发挥地方政府资源调度和政策供给能力，调动地方国企/央企接盘开发的能力，激励有纾困能力的资产管理公司或投资机构这三个重要角色。另外，要避免银行大幅收紧预售按揭的发放，以及政府大幅提高预售标准，这将会加速房企信用危机，从而扩大“停贷”的范围。
