今年以来，受多重因素影响，房地产市场成交活跃度仍较弱，房价下行压力大，购房者市场信心尚未明显改善，房地产“稳预期”被不断提及。在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日召开“中国不动产2022年一季度宏观形势回顾与展望”线上闭门研讨会，梳理分析房地产市场整体态势和发展趋势，聚焦讨论如何稳定我国房地产市场预期。
【线上研讨】
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，全国政协委员,中国证券监督管理委员会原主席肖钢出席并参与讨论，清华大学金融科技研究院副院长、全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议，来自相关监管部门的领导和行业专家出席并参与讨论。
在“市场回顾与展望”的主题分享环节，中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇指出，当前房地产市场的负向循环还未打破。今年开年以来，新房销售额、销售面积同比跌幅逐月走阔，4月50城高频成交面积数据同比跌幅已达58%，环比亦下跌两成，进入5月跌幅仍有扩大趋势。百强房企今年首四月销售额较2020年同期的低峰仍下跌18%。同时，土地市场表现出缩量、提质、不降价的特征。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，对房地产业的政策扶持力度明显有所增强，但市场的接受程度较低。新房市场仍在下行，二手房市场二次下探，业主预期较弱，房价下行压力大。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，商品住宅批准上市面积大幅下降，房企推盘意愿较弱。五一假期期间，市场成交活跃度仍较弱，购房者市场信心尚未明显改善。全国50个代表城市短期出清周期延长，其中三四线代表城市出清周期超20个月以上，短期去化压力较大。（注：“去化”在房地产领域即为“销售”的意思，去化率是在一定时间段内的销售率。）
北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯表示，近期房地产企业债务违约的情况持续出现，并具有传染性。地产公司分化愈加严重，风险开始向非民营地产企业传导。
在专题研讨环节，参会领导与专家围绕“如何稳定房地产市场预期”进行分享讨论。会议认为，要从供给端、需求端、金融端合力稳定市场预期。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、中心创始理事单位高和资本执行合伙人周以升表示，在市场下行，房企频频违约的情况下，困难企业一般性的再融资很难。因此，需要进一步明确激励机制，鼓励银行和金融机构支持并购融资。同时，为强势企业开辟股权融资渠道，鼓励有条件的企业增发新股，与社会资本发起股权并购基金。
李凯表示，稳定市场预期需要稳定购房者的收入预期，保证企业的合理利润，保护投资人的权益，给予参与并购的企业一定的政策支持，并适当进一步拓宽企业融资渠道。
国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真指出，稳定市场预期首先应对房企的发展预期有合理评估。通过加深对企业隐形债务的认识，了解企业经营及财务的真实状况，从而进行有效监管。他简述了房企隐形财务测算的方法和问题，并重点介绍了少数股东权益产生的明股实债的估算方式及判断标准。
许小乐表示，稳定市场预期可以向市场传递积极信号，改善居民对房地产市场的预期。长远来讲，我国应构建可持续包容性的住房阶梯，以住房高质量发展促进经济财政结构转型为目标，建立中国特色的“共富模式”。将保障性住房和商品房之间的对立关系转化为相互促进的良性循环。
【发言嘉宾分享观点】
