2021年，我国房地产市场上半年总体热度较高，下半年交易量价萎缩，个别头部房企流动性危机显现。2021年中央经济工作会议提出，探索新的发展模式，促进房地产业良性循环和健康发展。在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日在京召开“2021-2022不动产行业宏观形势回顾与展望”闭门研讨会，梳理分析2021年至今的市场整体态势，探讨展望2022年行业发展趋势。
【图为研讨会现场】
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢出席并听取会议内容，清华大学金融科技研究院副院长、全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议，来自相关监管部门的领导和行业专家出席并参与讨论。
中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇指出，自2021年7月商品房销售金额与房地产开发投资额发生方向性扭转后，下滑速度和斜率均可比拟2008年。2021年四季度以来，房地产政策积极表态频现，居民端信贷支持已初步得到改善。目前，二手房市场较新房在降幅上有收窄趋势，量价出现企稳回升迹象，表明当前核心城市二手房的预期已经因为政策的放松发生了一些积极的变化，但不表示当前市场风险已经解除。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，2021年我国房地产业面临了供给冲击、需求收缩、预期转弱三大问题。近期政策调控的效果在二手房市场已初步显现。据统计，春节后二手房周均成交量较去年12月有所增长，二手房价格开始止跌。但目前，其余城市房价仍在惯性下跌，市场预期仍然处于较低区间。
中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示，尽管2021年全年住宅销售规模实现增长，但市场整体仍处低温状态，市场活跃度缓慢恢复。去年，在“两集中”政策的影响下（“两集中”政策是指地方政府进行土地出让时，必须集中发布出让公告、集中组织出让活动），宅地供求明显缩量，成交面积为近四年最低水平。2022年伊始，地方政府推地力度放缓，企业的总体拿地能力及意愿大幅下降，但其中分化明显，央企、国企拿地仍较积极，地方国企拿地占比逐批提升。
北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯表示，2021年多重因素导致的刚性债务违约，形成了恶性循环，并具有传染性。虽然优胜劣汰是自然规律，但是房地产业仍需要遏制恶性循环。
国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真指出，在坚持落实“房住不炒”精神,大力发展住房租赁市场的同时，要改善房企融资制度，推行和完善REITs融资体系。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、创始理事单位高和资本执行合伙人周以升表示，房地产业目前遇到的问题核心是：在行业震荡和去杠杆背景下，行业和企业的资本结构问题。行业的正常化必须有待于资本结构的正常化。这就需要增加股本，特别是发展私募股权市场。稳健的角度讲，以公募REITs、Pre-REITs、股权并购基金为抓手，构建不动产股权投资的产业链，有助于盘活存量，纾困开发商，促进行业转型。
基于对当前市场形势的讨论，与会专家对2022年房地产市场趋势做出分析研判。会议认为，2022年上半年房地产市场依然面临压力，下半年或将迎来改善。能否回温的关键在于调控政策方式与力度。与会专家结合“房住不炒”这一总基调与2021年中央经济会议提出的“探索新的发展模式”，对房地产行业的短、中、长期发展分别提出政策建议。
肖钢与参会嘉宾进行了深入探讨，并对中心下一步的研究方向提出建议。他指出，引导市场弱化住房的金融属性回归到居住属性，势必面临着行业调整。“稳增长”是今年经济工作的核心任务，稳定有序调整房地产行业意义重大。
