中国公募REITs的诞生，是不动产金融探索道路上的新里程碑，为我国经济金融领域重要问题提供了新的解决思路和契机。近期，发改委、证监会两部门均发文表示，将支持消费基础设施纳入公募REITs试点范围，我国公募REITs扩容进程迈出了历史性一步。同时，公募REITs首批扩募也有了新的进展，进一步促进构建不动产投融资的良性循环。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合招商蛇口，邀请十余家头部机构的超过30名资深专家，编写形成30余万字的著作成果《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》，并由中译出版社正式出版。3月30日，清华大学五道口金融学院、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、中译出版社联合举办新书发布会。
在新书发布会的圆桌对话环节，本书四位编委，博时基金管理有限公司REITs投委会执行委员吴云、招商证券投资银行委员会固定收益融资部联席总经理左飞、中伦律师事务所合伙人魏轶东、戴德梁行执行董事兼北区估价及顾问服务负责人胡峰，围绕“中国公募REITs扩容扩募展望”展开对话。本书副主编，高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升主持对话。五位嘉宾围绕行业发展、企业践行、资产估值等方面展开了深入的探讨，梳理解读当前市场最为关心的扩容扩募政策和实践话题，建言展望中国公募REITs与不动产金融的未来。
吴云从资产类型、项目生命周期以及产品金融属性等不同维度分析了不动产私募基金、类REITs和公募REITs之间的关系。他表示，企业可综合考虑资产成熟程度和财务情况来选择不同类型的工具。同时，随着REITs资产规模的扩大，未来我国公募REITs的运营会呈现高度专业化和精细化的格局。基金管理人可根据资本市场、资产与产品等维度对其运营管理能力进行解构，同时又可从人才、机制和组织形式创新等方面进一步培养自身运营能力。此外，信托责任、满足监管要求、基金管理人自身发展需求以及与原始权益人合作共赢关系等因素也会驱动基金管理人未来主动提升REITs营运能力。
【图为吴云分享观点】
左飞从国际REITs发展经验延伸至国内公募REITs的发展并表示，此次我国公募REITs扩容不仅对不动产行业各参与方是极大的利好，同时也高度符合国家提振消费、扩大内需的政策导向。他认为，未来拥有优质资产、资产运营能力强以及信用资质良好的企业将更加具有消费型基础设施REITs先发优势。针对扩募环节，他表示当前我国公募REITs扩募的资产标准和审批程序与首发基本一致。随着市场不断成熟，期待未来公募REITs扩募在资金用途、审批和定价等环节能够更加灵活和市场化。
【图为左飞分享观点】
魏轶东表示，当前我国公募REITs相关政策迭代速度快，主要包含盘活存量资产、构建新型不动产金融循环以及构建不动产新生态三大主线。针对如何通过立法解决“产融结合”的问题，他表示，当前主要有公募基金优化、资产支持证券公开发行、契约型REITs单独立法以及在公司法中加入REITs SPC规定四大路径。他认为，考虑到效率和其他因素，契约型REITs单独立法路径可能是当前解决我国公募REITs“产融结合”问题的最优选择。
【图为魏轶东分享观点】
胡峰围绕商业不动产市场规模、REITs产品等方面分析指出，此次REITs扩容至消费型基础设施领域，囊括购物中心等商业物业，进一步推动了我国公募REITs发展。针对资产估值，他表示，消费型基础设施底层业态与其他业态有所区别，如何客观反映商业不动产的资本化率、增长率、折现率等指标，仍需不断探索。此外，他进一步指出，解决消费型基础设施的土地年限问题，对整个行业的发展意义重大。
【图为胡峰分享观点】
周以升总结表示，我国不动产市场规模巨大，当前针对不动产资产的盘活还处于极为早期的阶段，未来以REITs为核心的不动产新金融体系将会对中国经济起到极大的推动作用。同时也期待我国不动产金融市场行稳致远、发挥特色，未来能够成为全球最繁荣、规模最大的不动产金融市场。
【图为周以升主持圆桌对话】
