党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。自首批中国公募REITs产品上市以来，市场建设稳步推进，有效盘活存量资产，优化居民资产配置，对我国经济高质量发展、转型升级等国家战略的实施具有重要意义。随着近期政策支持力度持续加强，公募REITs发展提速；中国不动产金融新模式的探索，开启了新篇章。
2022年，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合招商局集团旗下招商蛇口，邀请行业专家成立课题组，共同编写《中国公募REITs的实践与方向》，梳理解读政策，分析前沿实践，建言展望未来。12月27日，中心举办线上研讨会，邀请课题组多方专家，围绕“探索中国不动产金融新模式”主题，汇报课题的核心成果，建言与展望行业发展。
主旨演讲：推动中国公募REITs健康发展
全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢发表了题为《推动中国公募REITs健康发展》的演讲。他表示，刚闭幕的中央经济工作会议，进一步明确了推动房地产向新发展模式平稳过渡，而公募REITs是推动房地产健康发展的一个重要工具，其重要性已上升到国家战略规划层面。目前，我国公募REITs试点项目示范效应良好，但仍需深入总结实践经验，优化完善，以推动其行稳致远。肖钢主席肯定了《中国公募REITs的实践与方向》专著推出的时机与重要性。他指出，中国公募REITs的规模逐步扩大，资产类别逐步增多，本书系统总结试点过程中的成功亮点和不足之处，有助于研究中国公募REITs的未来发展方向。
对于REITs如何更好地服务新发展格局与经济高质量发展，肖钢主席围绕推动专项立法、优化运行机制、加强投资者教育三方面提出了优化建议。此外，针对保障性租赁住房领域，肖钢主席表示，在“房住不炒”背景下，REITs既有效帮助拓宽居民投资渠道、降低居民住房杠杆、防范系统性风险，又有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，对构建中国金融新生态具有重要意义。
【图为肖钢发表主旨演讲】
主旨演讲：中国REITs市场助力探索不动产金融新模式
中国证券监督管理委员会原副主席，美国杜克大学教授高西庆发表主旨演讲，阐释了中国REITs市场从试点起步到逐步发扬光大的意义。他表示，在过去几十年间，房地产业作为中国经济最重要的支柱产业之一，有力推动了我国城镇化建设与财富累积，并对稳定地方财政起到了重要的支持作用。但近几年，行业发展遭遇瓶颈，发展逻辑发生深刻变化，REITs产品的出现恰逢其时。建立完善的REITs市场可将不动产与资本市场相结合，提高不动产资产的流动性，并通过破产隔离机制，有效将产品自身与原始权益人之间的风险加以隔离，增加了REITs产品的可预测性，起到增信作用。作为一项新生投资产品，REITs也将打通投资者与优质房地产开发商的投融资渠道，并通过资本市场的优胜劣汰效应，实现产品的规范发展。
高西庆指出，我国公募REITs发展以基础设施领域为起点，通过自上而下的顶层设计，逐步向各行业全面推进。目前，中国公募REITs试点已取得初步成功，随着REITs市场建设逐步走向成熟，将为我国房地产行业面临的难题提供解决思路及方案，并为我国资本市场乃至国际金融市场提供新的窗口及机遇。
【图为高西庆发表主旨演讲】
主题论坛一： 公募REITs市场回顾与展望
在主题论坛一环节，与会嘉宾就“公募REITs市场：回顾与展望”展开复盘讨论与分析建议，该环节由招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理、财务管理部总经理余志良主持。
招商证券投资银行委员会董事总经理，固定收益融资总部联席总经理左飞首先强调了发行公募REITs对我国基础设施领域建设的积极影响。发行公募REITs不仅有助于企业实现资产负债表左侧融资的可持续发展，还有利于降低企业资产负债率，同时，可以在一定程度上帮助企业实现资产轻重分离。他就公募REITs的未来发展提出四点建议，一是进一步拓宽试点范围，探索新基建及不动产等领域的REITs试点；二是作为资产上市平台，REITs的可持续扩募能力值得关注；三是鼓励探索多个原始权益人合作发行REITs的模式，更好发挥平台作用；四是探索收购第三方资产以实现扩募的机制，助力市场走向成熟。
中信证券股份有限公司金石基金总经理刘炜敏指出，目前已发行的公募REITs中, 高速公路、产业园区、仓储物流领域的发行规模占比约85%。一方面，这三类资产发行REITs可有效助力国家区域规划和产业政策的落实与推进；另一方面，这三类资产具有产权清晰、投资管理手续完备的特征，也具有经营稳定、收益长期增长的潜力。同时，针对已发行的公募REITs在二级市场的差异化表现，他表示，公募REITs在二级市场的整体表现突出，不同板块受基本面差异的影响有所分化，但从长期来看，整体仍呈现积极的增长态势。最后他表示，我国公募REITs具有长足的发展空间，底层资产有望进一步拓宽，同时，市场集中度将有所提升，行业和资产类别形成明显分化。
中伦律师事务所合伙人魏轶东表示，目前在公募REITs试点阶段，资产的合规性及转让性是推进的核心难点之一。他指出，REITs底层资产既是投资标的，也是可预期现金流的来源，其合规性至关重要。为确保资产合法合规，REITs发行的各参与方需要有效识别、解决问题，提出兼具创造性和可行性的方案，并与主管部门密切沟通。他还表示，可转让性是REITs重组、发行、流通的基础，需多方合力，确保顶层制度设计可以有效在地方得以推进。最后，他就公募REITs未来发展提出了两点建议，一方面，推动公募REITs配套制度进一步完善；另一方面，监管部门需着眼于REITs上市全流程进行相关制度设计与优化。
毕马威中国合伙人冯治国表示，当前我国公募REITs在税收层面享受以下两层优惠政策：一是针对产品的专项税收优惠政策，如企业所得税；二是普适性的税收优惠政策，如土地增值税、契税等。但在具体执行过程中，也需着重注意税收筹划的前置性、整体性以及协调性。他认为，税收政策的完善需增强不同税种间的联动，同时，通过进一步明确原始权益人的界定、投资人享有的税收优惠政策、发行REITs失败后的税务处理措施，实现公募REITs税收政策的优化创新。
德勤中国合伙人吴汪斌从会计角度指出，判断基础资产项目是否出表的核心依据在于是否保留控制权，若原始权益人保留控制权，则不能出表；反之，则可以出表。他就此提出了以下四种不利于出表的情况：一是原始权益人持股比例过高；二是其他投资方持股分散程度过高；三是原始权益人在公募REITs治理结构中参与程度过高；四是原始权益人可变回报金额过大。此外，吴汪斌还表示，实际操作过程中，可能出现REITs权益属性要求与会计准则之间相冲突的情况，需相关政策部门出具指导意见或推动专项立法，构建更为契合的制度安排。
余志良总结道，中国公募REITs市场具有起步稳、进展好、前景广三大特点，大家对中国REITs未来市场的发展充满信心。余志良强调，《中国公募REITs的实践与方向》一书集结各方面专家的心血与智慧，以期对监管层、原始权益人以及投资人带来启发，为实现中国REITs市场行稳致远做出贡献。
【图为主题论坛一对话交流】
主题论坛二: REITs与不动产金融 探索新模式
清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持主题论坛二，围绕“REITs与不动产金融：探索新模式”，与四位嘉宾进行交流探讨与展望建言。
中金公司固定收益部全球产品组执行负责人、董事总经理潘伟表示，当前我国公募REITs采取的“公募基金+ABS”治理结构，是基于我国国情做出的制度创新。未来治理模式可能存在两种优化路径，一是优化产品结构，简化产品层级；二是基金管理人与原始权益人相结合，成立REITs专业子公司。此外，针对REITs杠杆的使用，潘伟表示，合理使用杠杆可有效提高现金流分派率，产生自然税盾效应，以对冲汇率风险；但过高的杠杆也会带来一定的风险。因此，应合理进行期限管理与成本管理，同时探索更多元化的融资工具。
博时基金管理有限公司基础设施投资管理部公募REITs业务北方区总监、博时招蛇产园REIT基金经理胡海滨指出，我国公募REITs交易结构有别于其他国家的三大差异：一是要求现金分派率原则上不低于4%；二是REITs首批发行规模为10亿元，同时要求原始权益人须存在两倍以上扩募资产；三是具体交易过程中，一级市场发行时场内、场外均可申购，实际交易需在场内进行，还存在做市商制度。同时，他还强调了投资者主要面临的三项风险来源，一是基础资产所属行业不同带来风险差异；二是相同行业的基础资产亦具有不同风险；三是二级市场的价格波动。
高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升展望公募REITs扩容至商业不动产领域，并就治理机制表达了观点。他指出，现行治理机制主要存在以下关键问题：一是基金管理人和产业方的产融结合仍存在短板；二是多层代理模式的流程较为复杂，影响决策质量和效率；三是激励不相容，基金管理人与投资人利益不完全一致；四是监管抓手不牢固；五是产业方动力不足和潜在的逆向选择。他表示，《中国公募REITs的实践与方向》一书针对以上问题提出了优化建议，以提升REITs发展需具备的包容性与开放性。
戴德梁行高级董事、资产证券化业务负责人杨枝针对资产估值发表观点。他表示，当前已发行上市的REITs均采用DCF现金流折现法进行估值，其中剩余收益期、增长率以及折现率等参数是监管机构和投资者关注的重点。他强调对于产权类公募REITs，资本化率可以作为衡量估值合理性的参考指标，并表示未来REITs扩容至长租房、商业不动产领域时，资本化率或将发挥更大的作用。
随后，与会嘉宾针对REITs如何更好推动中国不动产金融新模式的探索与创新展开了深入的探讨。周以升表示，各方需推动以REITs为核心的不动产金融体系的建立，这是房地产转型和高质量发展的关键所在。这个体系还包括不动产私募基金/Pre-REITs基金、类REITs市场以及CMBS等配套融资工具等。政策的着力点应该针对上述各个环节的堵点和卡点来展开。潘伟认为，可进一步深挖清洁能源类REITs项目的潜力，结合ESG投资理念，为国家可持续、高质量发展做出贡献。胡海滨从投资者的角度提出，REITs作为一种全新的金融投资产品，可进一步优化居民的资产配置。杨枝表示未来可以探讨将多元化的资产纳入同一支REITs的可能性，并对REITs市场的进一步完善进行积极展望。
【图为主题论坛二对话交流】
成果发布: 《中国公募REITs的实践与方向》
本次会上，魏晨阳简要总结了《中国公募REITs的实践与方向》一书的核心成果，他表示，本书全面复盘我国公募REITs实际表现，着眼于公募REITs上市全流程，详细介绍实操环节经验和产品生命周期中的多方面知识。同时，针对公募REITs发展的关键性问题例如法律结构、治理模式、税收政策、资本结构等，提出优化建议，以期推动REITs规模不断扩大，真正发展成为能够盘活不动产行业存量资产、带动增量、提高效率、促进良性循环的有效工具。该专著将于2023年春季出版，期待能够为监管及行业提供更多参考和启发。
