近日，清华五道口不动产金融研究中心《城中村改造的金融创新》课题组赴上海开展专题调研，实地考察颛桥中心村与蟠龙天地两大城中村改造项目，重点围绕政策工具适配、资金闭环设计与开发主体角色等维度，交流探讨城中村改造项目的经验做法与关键问题，为完善政策体系和创新实践路径提供有益参考。
一、颛桥中心村：城乡融合与政策衔接探索
清华大学五道口金融学院研究员、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主任助理曲悦，研究总监郭翔宇，研究专员雷童、郭佩霖联合中国国际金融股份有限公司公司固定收益部高级经理郭帅孜、研究部分析师李佳璠对闵行颛桥中心村项目开展实地走访与座谈。上海房地集团副总经理宋涛，上海地产集团投资发展部业务经理黄俊彪，上海房地集团运营部副经理童锦中与上海地产星侨置业有限公司总经理助理汪睿等领导陪同参观项目并与课题组展开座谈交流。
课题组一行实地走访了闵行颛桥中心村项目。作为上海市唯一整合农业用地的城中村改造项目，颛桥涵盖生态居住、文旅休闲、农作体验、科普教育、商业办公及配套服务功能，通过政企村三方协同机制，建设安置房、商品房及公共服务设施，并创新打造农业主题公园与共享农业场景，探索推动村集体参与商业运营与长效收益分配。在座谈中，课题组与上海地产团队围绕三大核心议题展开研讨：一是探讨城中村项目与专项债、政策性借款等新政工具的协同路径，二是商品房销售与商办、产业板块联动的动态平衡机制，三是市属国企在城中村改造项目中的发展路径，力求系统性探索历史项目与新政框架的深度适配路径，推动政策工具创新与实施模式升级，为城中村改造提供可持续解决方案。
【图为课题组参观颛桥中心村项目】
【图为课题组与上海地产团队展开座谈交流】
【图为调研合影】
二、蟠龙天地：市场化闭环的创新实践
郭翔宇、雷童、郭佩霖在蟠龙天地商业运营负责人王娜的陪同下前往蟠龙天地进行调研。实地考察了古镇商业区、商品住宅、绿地公园及安置社区，重点围绕项目规划、改造模式、资金来源、土地开发与运营机制等方面展开调研，探讨市场化运作与政企协同的平衡路径。
项目采用“房企主导+政企村协同”的混合治理架构，由瑞安房地产、青浦区政府及徐泾镇政府合资组建实施主体，统筹土地整理、开发建设与商业运营全流程。项目通过前期自筹资金完成拆迁安置及市政配套，政府以土地出让金返还覆盖部分一级开发成本，二级开发则依托商品住宅销售快速回笼资金，叠加古镇商业租金、配套设施等长效收益，形成“土地返补-开发造血-经营蓄能”的资金循环链条。
【图为课题组参观蟠龙天地项目】
课题团队结合两地实践，系统性提炼上海城中村改造的差异化痛点与经验做法，后续将结合调研成果，重点围绕金融创新、模式优化、政策支持等方面开展研究，对城中村改造政策体系和创新实践路径提供有益参考，为房地产行业向新模式发展转型提供系统性解决方案。
