4月25日，《城中村改造的金融创新》课题组（以下简称“课题组”）赴北京大兴海子角、辛店村城中村改造项目（以下简称“大兴项目”），深入了解项目规划、改造模式、资金来源、拆迁补偿、土地平整与开发建设等方面的情况，重点分析项目面临的挑战与对策，挖掘具有代表性的“北京经验”，为改善民生和构建房地产发展新模式提供有益参考。
课题组成员清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇，研究专员雷童、郭佩霖，中国国际金融股份有限公司固定收益部高级经理樊家均参与座谈交流并参观施工现场；大兴项目的主导实施方北京城建兴悦置地有限公司（以下简称“兴悦置地”，为北京城建集团全资子公司）副总经理李赞勇等相关领导陪同调研并介绍项目情况。
【图为座谈交流】
在座谈交流环节，李赞勇首先向课题组介绍了大兴项目的历史沿革。该项目的改造工作从动议到实施跨越了近20年时间，直到2017年由北京城建集团承接任务，2022年完成前期沟通后正式进入拆迁阶段，计划于2026年实现原址回迁房的全面竣工。基于规划要求，项目的市政、教育、医疗等基础配套以及安置房比例较大，可用于市场化开发的土地面积不足两成，如何在保障社会民生的同时实现一定经济利益，成为项目面临的一大挑战。
李赞勇介绍，项目采取“政府支持、市属国企主导实施”的改造模式，由兴悦置地主导项目的拆迁补偿、原址和异地安置房屋筹建筹集，承担全部地块的土地平整工作，并在一级开发完成后，将可用于招拍挂的地块交还至政府。资金来源方面，为实现资金平衡，大兴项目于2022年成功获批低利率的棚改专项债，项目推进中的成本费用均由专项债承担，涉及资金提取时，由区、镇两级政府相关部门以及兴悦置地共同商讨；兴悦置地作为实施主体，输出项目管理经验并按直接投资的一定比例收取管理费，实现轻资产运作。待项目完成二级市场的招拍挂环节，土地出让收入将直接用于专项债还款。适宜的资金节奏协同专业的项目管理能力，解决了城中村改造常见的资金方面的“老大难”问题，为项目的可持续开发提供了有力支撑。
【图为施工现场参观】
随后，在李赞勇等相关领导的陪同下，课题组参观了大兴项目施工现场，具体了解了用地功能分区、安置房工程进度与计划节点、建筑结构及建材应用等情况。
【图为项目工程讲解】
课题组认为，大兴项目作为北京市属国企深度参与城中村改造的典型案例，其实践经验对全国多城市具有重要参考价值。未来，城中村改造的深度探索仍需模式优化、金融创新、配套政策完善等。课题组期望通过汲取国内外有效经验，向相关部门提出切实可行的政策建议，助力城中村改造的可持续循环和房地产发展新模式的构建。
