今年以来，针对房地产行业供需两端的支持性政策越发明朗，优化政策支持刚性需求和改善性需求，防范金融风险、支持房企融资。同时，公募REITs与不动产私募投资基金等金融创新举措亦引发市场广泛热议，有望助力房地产精细化发展。在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日召开“2022-2023不动产行业宏观形势回顾与展望”闭门研讨会，梳理分析房地产市场整体态势，聚焦不动产金融工具创新，并针对行业复苏与创新举措提出政策建议。
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。第十三届全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢、中国房地产业协会副会长张其光出席并听取会议内容。清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议。来自万达集团、红星美凯龙、高和资本、双全集团、益友天元律师事务所、中金公司、深高投资、国家金融与发展实验室、清华大学恒隆房地产研究中心、中指研究院等业界及学界专家，从宏观行业、资产方、资金方的角度，展开深入解读与分享。
【图为研讨会现场】
在市场回顾与展望环节，中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇指出，今年一季度，房地产市场的回暖是相较2022年较低基数的增长，其中二手房的增长高于新房。不同线级城市的销售和土拍表现已出现明显分化，一线城市回升迅速，低库存二三线城市有所恢复，但仍有不少高库存城市延续“低温”。国央企与民企在销售恢复速度和强度方面也明显分化——国央企情况较好，民企销售相对疲软，而这种分化又在一定程度上导致土拍市场的景气修复偏于弱势。当前，房地产市场在建面积仍然不低，但随着新开工放缓、竣工加速，规模已跨过高点。
中指研究院企业事业部研究总监刘水指出，当前房企销售有一定程度回暖——今年一季度TOP100房企销售额同比提升8.2%；规模销售额达1.76万亿，但仅为2021年同期的六成；房企拿地在去年同期下降60%的基础上继续下降了15%。同时，他强调房企的融资困境，尽管今年一季度信用债有所恢复，但房企非银融资整体下降，且成功发债的企业大多为央企和国企。
北京深高投资创始合伙人兼首席投资官，高收益和困境债券投资专家李凯指出，目前我国市场需求分化明显，中低端需求出现萎缩，高端需求不足。他强调，综合考虑社会层面居民工资收入下滑、失业率高等问题，当前表现不佳的房企仍有市场情况继续恶化的风险，且房企暴雷有较大风险传导性，一旦发生将极大影响居民预期和行业整体状况。
从居民端来看，国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真指出，近期我国提前还贷率明显升高，主要源于利率变化、房价预期转变以及居民投资品类不足且收益率低。过去，房贷利率和首付比例长期作为调控工具，导致我国当前房贷风险率低、贷款利率高。他表示，未来可考虑适当放松房贷利率，并持续在金融调控中保持风险中性。
双全集团总裁于焱志则针对提前还贷等行业热点问题补充道，提前还贷主要原因是因为经营性物业贷和房贷的底层资产实际上都是房子，近期大幅增长的小微企业经营贷更是几乎百分之百要求以房子为抵押物；底层资产相同，但是房贷利率与经营性物业贷利率差距较大，这是构成近期还贷潮的主要原因，跟房地产市场的价格涨跌并没有实质关系，过往的房价涨跌也没有出现过目前此种还贷潮。
针对市场供给和需求问题，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟也分享了两项研究结果，一方面，根据研究测算，2021-2030年的总需求与2011-2020年相比将大幅度走弱；另一方面，过去20年间，全国空关住宅规模极大（空关住宅即购买后从未使用的房屋），住房空置现象严重。
房地产行业的高质量发展不仅需要积极的政策引导，还需要有效健康、可持续的金融工具。在专题研讨环节，参会领导与专家围绕近期市场极为关注的消费基础设施REITs、不动产私募投资基金等方面进行探讨。
与会业界专家首先针对我国公募REITs的相关政策、资产类别、产品结构等内容进行了详细的介绍，并表示，由于REITs投资管理难度大、资产合规性要求高、涉及部门众多，同时结合中国国情的特殊性，我国REITs发展中的每一步突破都十分难得。未来，将加快推动相关立法工作、构建中国特色REITs税收中性政策体系，以更好地发挥REITs盘活存量资产的潜力。
红星美凯龙集团助理总裁许茂针对推出消费基础设施REITs表示，此前疫情给商业地产租赁带来较大影响，同时民营企业也面临融资难、融资贵的困境。消费基础设施REITs的推出对于商业不动产相关主体是极大的利好，在解决企业现金流、业务发展等问题的同时，也能与社会分享优质商业地产的收益。
万达集团资本中心证券事务部总经理彭欣从资产方角度指出在流动性紧缺的当下，支持消费基础设施REITs发行意义重大。同时，她表示公募REITs发展是一个缓慢的过程，未来Pre-REITs、类REITs等市场的发展潜力会更大，市场相关主体可将目光更多聚焦于项目的前期培育。
从REITs立法层面，益友天元律师事务所首席合伙人、主任唐海燕补充了三点建议。第一，构建REITs的合法合规性体系，以推动Pre-REITs的合法合规性体系建立；第二，建立一体化的税务政策，可建立Pre-REITs项目税务备案制度，便于Pre-REITs和公募REITs的政策衔接；第三，推动ESG投资理念在Pre-REITs到REITs的全生命周期运用。
针对不动产私募投资基金，高和资本董事、地产科技基金合伙人李慧忠表示，市场快速发展依赖于去主体化的资产征信，但当前我国REITs市场对于项目发行主体的要求仍较高，应当积极引导市场投资者更加关注项目资产层面。同时，李慧忠表示底层项目的资产管理、现金流管理等是REITs市场稳步发展的关键，基金管理人应加强对该方面的重视。
